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이제 막 사회생활을 시작하는 단계에 있는 청년세대는 독립거주를 하게 될 경우 바로 자가주택을 마련하기가 어렵고 목돈의 전세 보증금도 지불하기 어려운 경우가 많아 임차유형 중에서도 보증부월세나 무보증월세 거주비율이 특히 높다. 천현숙, 이재춘, 이길제, 조영하와 야마네 사토코(2016)는 청년 임차가구 비율의 증가정도가 타 연령층과 비교해도 높으며 임차가구 중에서도 월세가구 증가가 특히 높음을 보고한 바 있으며, 2014년 한국보건사회연구원의 복지욕구조사 데이터를 분석한 연구에서도 청년가구주 가구(보증부월세 39.5%, 월세 2.5%)와 청년 1인가구(보증부월세 58.3%, 무보증월세 4.0%)의 보증부월세 및 월세비율이 높은 것으로 나타나(이태진 등, 2016), 임금수준이 그다지 높지 않은 청년층에게 매월 지불해야 하는 월세가 주거비 과부담으로 이어질 수 있음을 알 수 있다. 실제로 청년층은 심리적으로도 월세비용 지출에 부담을 느끼는 것으로 나타났는데, 수도권 원룸세입자 1,2000 여명의 청년가구 대상으로 주거비 부담정도를 파악한 결과 응답자의 72.2%가 전세 및 월세비용에 부담을 느낀다고 응답하였다(대통령직속청년위원회, 2015). 이렇듯 청년층의 주거점유 형태에 월세비율이 높은 것과 과중한 주거비 부담은 자산을 형성해 나아가야 할 시기에 자금 축적을 어렵게 만들 뿐만 아니라 이로 인한 비혼 증가, 출산율 감소, 내수감소 등의 사회문제를 낳고 장기적인 주거비 부담문제로 지속될 가능성이 높다(주택산업연구원, 2016, 이태진 등(2016)에서 재인용).

한편 주거비 과부담을 겪고 있는 청년가구는 저소득1인가구일수록, 경상소득이 낮을수록, 대도시지역에 거주할수록 주거비 과부담을 겪고(김비오, 2019), 빈곤한 청년가구가 빈곤하지 않은 청년가구에 비해 지출하는 임대료 비율이 약 2배까지 차이가 나는 것으로 나타나(이태진 등, 2017), 실업이나 불안정한 고용상태 지속 등으로 인해 안정된 소득이나 자산 축적이 힘든 청년가구는 더욱더 임대료 지불의 어려움과 열악한 주거환경에 놓이게 되는 심각한 상황이 예상된다.

경제적 측면의 주거비 과부담 문제 외에 물리적 측면에서의 열악한 주거환경과 거주불안정 문제는 청년세대의 질낮은 생활수준으로 이어진다. 청년 가구주의 경우 수도권이나 도시 지역에 거주할수록 법으로 정해진 최저주거기준에 미달되는 주택이나 지하⋅반지하⋅옥탑 등의 비주택 거처에 거주하고 있을 확률이 높은데(윤의열, 2017), 이 둘을 모두 포함하는 주거빈곤율을 살펴봤을 때 서울거주 20-34세 청년 1인가구의 경우 2000년 31.2%에서 계속적으로 증가하여 2015년 37.2%에 달한다. 특히 최저주거기준 미달가구는 감소추세에 있기는 하나 2015년 기준 여전히 20.2%나 되며 비주택 거주율 또한 2015년 기준 9.8%를 차지해(최은영, 김기태, 문규성, 김두겸, 최영은, 2017) 도시 및 수도권 거주 청년세대의 주거빈곤 문제가 심각함을 알 수 있다. 고정희(2019)의 서울시 세대별 1인가구 주거특성 분석 연구에서도 청년층은 ‘다세대 및 다가구 단독주택’에 거주비율이 가장 높았고 다음으로 쪽방이나 고시원 등의 비주거 시설에서의 거주 비율이 높은 것으로 나타나 다른 연령대와 비교하여도 청년층의 주거상황은 매우 불안정하다 할 수 있겠다.

이렇듯 높은 주거비 부담으로 어쩔 수 없이 놓이게 되는 열악한 주거환경 외에도 감수해야 하는 불편한 거주상황은 또 있다. 대학내일20대연구소와 국민일보가 전국 20대 300여명 대학생을 대상으로 주거비를 아끼기 위해 해봤던 일을 조사하였는데, 좁은 집 거주(34.3%) 외에 셰어하우스 등을 통해 다른 사람과 주거공유(16.0%), 1시간 이상의 원거리 통학(14.7%), 부엌⋅화장실⋅세탁실을 다른 사람과 공동으로 사용(11.7%), 치안이나 편의시설 등의 포기(10.0%) 등이 있었다(대학내일20대연구소, 2019). 뿐만 아니라 상대적으로 아직 사회경험이 많지 않은 세대인 만큼 임차가구의 세입자 피해경험도 44.6%로 높았는데 계약 전 정보와 실제 거주환경이 다르다거나, 이사 시 부당하게 보증금을 차감하거나, 보증금 반환지연, 계약기간 도중 퇴거요청 등 여러 불합리한 상황에서 피해를 입는 경우가 많았다(대학내일20대연구소, 2019). 이는 청년세대의 세입자 권리에 대한 인식이 전반적으로 낮아 이사 후 전입신고를 하지 않거나, 상황에 따른 근저당권 설정이나 계약서 확인을 정확히 하지 않는 등(대통령직속청년위원회, 2015) 주거관련 정보에 취약한 점도 한 몫 하기 때문으로 보인다.

불안정한 주거는 우리 인간이 편히 쉬며 거주하는 공간으로서의 기능을 상실하게 하고 이것이 심리적 고통의 요인으로 작용해 인간의 사회⋅심리적 발달에 악영향을 줄 수 있다(박애리, 심미승, 박지현, 2017). 따라서 사회생활을 시작하는 단계에 놓여 있는 청년세대에게 안정된 주거를 보장해 주는 것이 정책적으로 필요하다.

청년층이 스스로 감당할 수 없는 주거비 과부담은 부모로부터 경제적 독립과 물리적 독립 모두를 지연시키며 노후를 준비해야 하는 부모세대에게 부담으로 과중된다. 대표적 사례로 최근 학업을 마치고 난 이후에도 독립하지 못하고 부모에게 의존하여 동거하는 이른바 청년층 캥거루족 현상이 있다(이상록, 이순아, 2019). 오호영(2015)은 한국노동패널자료를 분석한 캥거루족 관련 연구에서 부모와 동거하는 20~34세 청년의 비율이 45.7%나 되는 것으로 파악하였다. 이들의 독립이 지연되고 부모동거 현상이 증가하는 데에는 여러 이유가 있겠지만 앞서 파악한 독립한 청년의 가장 큰 주거문제인 과도한 주거비 부담 때문이다. 임덕영, 이경애, 진미윤, 이의중(2017)의 연구에서도 부모와 현재 동거하고 있고, 향후 2년 이내에 분가계획이 없는 청년 341개 사례를 분석한 결과 분가계획이 없는 이유로 ‘주거비를 부담할 능력이 안 되어서’가 64.2%로 다른 이유들에 비해 월등히 높았으며, 이들은 소득이 낮을수록 그러한 비율이 더 높은 것으로 조사되었다.

이처럼 높은 주거비가 부담되어 부모와 함께 동거하며 독립을 지연시키는 청년층이 있는가 하면 학업이나 직장 등의 이유로 독립을 할 수 밖에 없는 청년세대의 경우에는 주거비 마련에 있어 부모에게 의존을 할 수 밖에 없다. 김지은(2014)의 청년세대의 주거실태를 점검하고 지원대책을 제안하는 연구에서 청년세대(만 21~34세)는 주거비 마련을 위해 부모의 경제적 지원을 받는 비율이 높고, 자가 구매력은 감소함에 따라 임차시장에서의 거주기간은 점점 길어지고 있다고 보고하고 있다. 2012년도 주거실태조사 데이터를 분석한 한 연구(이현정, 2015)에서도 청년 임차가구의 30% 이상이 주거비를 지출하기 위하여 가족으로부터 경제적 지원을 받고 있는 것으로 나타났는데 소득 대비 주거비 과부담이 있는 청년 임차가구일수록 경제적으로 가족에게 의존하는 비율은 더욱 높은 경향을 발견하였다.

(1) 주거비 및 주거비 부담

본 연구에서 분석하는 주거비는 임차료와 주거관리비를 모두 포함한 비용이다. 임차유형에 따라 보증금이나 월차임(월세)의 유무 등 주거비의 구성이 상이하기 때문에, 주거비 및 주거비부담 분석이 용이하도록 주거비를 단일화하였다. 전세 가구와 보증부월세 가구의 보증금은 한국감정원이 제공하는 2017년 1월부터 12월까지의 각 지역별 전월세전환율(한국감정원, n.d.)을 이용하여 매달 월세로 환산하였으며, 이를 실제 월차임 및 월평균 주거관리비와 합하여 월평균 총주거비를 계산하였다. 임차유형별 주거비는 <표 4>와 같다.

전세 가구(967,393가구)의 보증금은 평균 14,472.7만원이었으며, 월평균 주거관리비는 15.0만원이었다. 전세 가구의 보증금을 월세로 환산한 평균은 76.4만원으로, 이를 주거관리비와 합한 월평균 총주거비는 91.4만원이었다. 보증부월세 가구(1,317,148가구)의 보증금은 평균 1,576.3만원, 월세는 38.4만원이었으며, 월평균 주거관리비는 9.3만원이었다. 보증부월세 가구의 보증금을 월세로 전환하고 이를 매달 실제 월차임과 주거관리비와 합한 결과, 이들의 월평균 총주거비는 55.8만원이었다. 무보증월세 가구(275,246가구)의 월세는 평균 29.6만원, 월평균 주거관리비는 4.9만원이었으며, 이를 합한 주거비는 월평균 34.5만원으로, 임차유형에 따른 주거비 수준의 차이가 크게 나타났다.

가구소득을 확인 가능한 2,511,753가구(가구소득 0원 가구 제외)에 대하여 가구소득 대비 월평균 총주거비의 비율이 30% 이상인 가구를 ‘주거비 과부담’ 가구로 정의하고, 이를 임차유형에 따라 카이제곱 검정으로 비교한 결과는 <표 5>와 같다. 임차유형 중 주거비 과부담 가구의 비율은 무보증월세 53.7%, 보증부월세 38.0, 전세 37.4%로 무보증월세 가구 중 주거비 과부담 가구의 비율이 매우 높은 특성을 볼 수 있다.

(2) 주거비 원천 및 주거비 자립

본 연구에서 ‘주거비 자립’ 가구는 현재 주택의 주거비를 지불하기 위하여 가족의 무상 지원금이나 금융기관 및 비금융기관 대출금 없이 순수 자기 자금만을 사용한 경우로 정의하였다. 2017년 주거실태조사에서 조사한 현재 주택의 주거비 원천 네 가지 유형 각각에 대하여 임차유형별 사용 실태 및 주거비 자립 실태를 카이제곱 검정으로 비교한 결과는 <표 6>과 같다.

임차유형 중 주거비 자립률이 가장 높은 것은 보증부월세 가구(78.3%)였으며, 자립률이 가장 낮은 것은 무보증월세 가구(26.5%)로, 앞선 임차유형별 주거비부담 실태와 종합하면 무보증월세는 주거비 과부담이 가장 크고, 주거비 자립률이 가장 낮아 주거비부담 실태가 가장 열악한 것으로 파악된다.

각각의 주거비 원천에 대한 사용비율을 임차유형에 따라 비교하면, 전세 가구는 자기자금과 금융기관 대출금 사용 비율이 세 가지 임차유형 중 가장 높았으며, 무보증월세 가구는 가족의 무상 지원금 사용 비율이 가장 높은 특징을 보였다. 본 연구의 분석대상가구 중 보증부월세 가구와 무보증월세 가구 중에서는 비금융기관 대출금을 사용한 가구는 나타나지 않았다.

청년 임차가구의 거주지역에 따른 주거비, 주거비부담 실태, 주거비 자립 실태 및 주거비 원천 등을 임차유형(전세, 보증부월세, 무보증월세)별로 구분하여 각각 분석하였다.

(1) 주거비 빛 주거비 부담

전세 가구의 월평균 총주거비를 F 검정을 이용하여 지역별로 비교한 결과는 <표 7>과 같다. 분석 결과, 서울 105.2만원, 인천⋅경기 89.6만원, 5대광역시 및 세종 83.8만원, 그 외 지역 78.2만원으로 지역적 편차가 크게 나타났다.

전세 가구의 거주지역에 따른 주거비부담 여부, 주거비 자립 여부, 현재 주택의 주거비 원천을 카이제곱 검정으로 비교하였으며, 그 결과는 <표 8>에 요약된 바와 같다. 전세 가구 중 가구소득이 0원인 가구를 제외하고 소득 확인이 가능했던 959,714가구에 대하여 소득 대비 주거비 비율을 분석한 결과 평균은 29.1%였으며, 이들 가구 중 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하는 주거비 과부담가구가 37.4%였다. 지역별 주거비 과부담가구 비율을 비교한 결과, 서울 40.9%, 인천⋅경기 37.3%, 5대광역시 및 세종 35.6%, 그 외 지역 33.0% 순으로, 수도권 지역에 거주하는 전세 가구의 주거비부담이 큰 경향이 나타났다.

(2) 주거비 원천 및 주거비 자립

현재 주택의 전세 보증금을 지불하기 위하여 자기 자금, 가족의 무상지원금, 금융기관 대출금, 비금융기관 대출금 각각의 사용 여부를 지역별로 비교한 결과(복수응답), 가족의 무상지원금 사용 비율은 서울(29.3%)에서 가장 높았으며, 금융기관 대출금 및 비금융기관 대출금 사용 비율은 인천⋅경기(금융기관 32.4%, 비금융기관 1.6%)에서 가장 높게 나타났다.

전세 가구 중 본인 스스로의 자금만으로 현재 주택의 전세 보증금을 지불한 ‘주거비 자립’ 가구는 55.6%였으며, 지역에 따라서는 5대광역시 및 세종(65.4%)과 그 외 지역(63.9%)이 인천⋅경기(55.6%)나 서울(45.9%)에 비하여 주거비 자립 가구 비율이 높은 경향을 보였다.

(1) 주거비 및 주거비 부담

보증부월세 가구의 월평균 총주거비를 F 검정을 이용하여 지역별로 비교한 결과는 <표 9>와 같다. 월평균 총주거비는 서울 71.3만원, 인천⋅경기 55.7만원, 5대광역시 및 세종 47.1만원, 그 외 지역 43.7만원 순이었다.

보증부월세 가구의 지역별 주거비부담, 주거비 원천, 주거비 자립 실태를 각각 카이제곱 검정으로 비교한 결과는 <표 10>과 같다. 보증부월세 가구 중 가구소득이 0원인 가구를 제외하고 소득 확인이 가능했던 1,292,847가구에 대하여 소득 대비 주거비 비율을 분석한 결과 평균은 31.3%로 전세 가구에 비하여 다소 높게 나타났으며, 이들 가구 중 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하는 주거비 과부담가구의 비율도 38.0%로 전세 가구보다 다소 높았다.

지역별 주거비 과부담가구의 분포를 비교한 결과, 서울 53.6%, 5대광역시 및 세종 33.9%, 그 외 지역 30.5%, 인천⋅경기 28.6% 순으로 나타나, 보증부월세 가구의 주거비부담은 인천⋅경기 지역이 오히려 낮은 특성을 보였다. 보증부월세 가구의 주거비 자립률을 분석한 결과, 보증부월세 가구 중 78.3%가 현재 주택의 보증금을 본인 스스로의 자금만으로 지불한 ‘주거비 자립’ 가구로, 전세 가구보다 주거비 자립률이 높게 나타났다. 주거비 자립률을 지역별로 비교한 결과, 인천⋅경기가 86.6%로 가장 높았으며, 서울이 72.6%로 가장 낮았다.

(2) 주거비 원천 및 주거비 자립

현재 주택의 보증금을 지불하기 위하여 자기 자금, 가족의 무상지원금, 금융기관 대출금, 비금융기관 대출금 각각의 사용 여부를 지역별로 비교한 결과(복수응답), 가족의 무상지원금 사용 비율은 서울(24.0%)과 5대광역시 및 세종(22.9%)에서 높았으며, 서울에서는 금융기관 대출금 사용 비율(3.9%)도 높게 나타났다. 보증부월세 가구 중 비금융기관 대출금을 사용한 가구는 나타나지 않았다.

(1) 주거비 및 주거비 부담

무보증월세 가구의 주거비를 F 검정을 이용하여 지역별로 비교한 결과, 서울 39.8만원, 인천⋅경기 35.5만원, 그 외 지역 33.8만원, 5대광역시 및 세종 30.1만원 순으로, 그 외 지역이 5대광역시 및 세종보다 다소 높게 나타났다(<표 11> 참조).

무보증월세 가구의 지역별 주거비부담, 주거비 원천, 주거비 자립 실태를 각각 카이제곱 검정으로 비교한 결과는 <표 12>와 같다. 무보증월세 가구 중 가구소득이 0원인 가구를 제외하고 소득 확인이 가능한 259,192가구에 대하여 소득 대비 주거비 비율을 분석한 결과 평균은 38.8%로 전세나 보증부월세 가구에 비하여 높았으며, 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하는 주거비 과부담가구의 비율도 53.7%로 가장 높았다. 지역별 주거비 과부담가구의 분포를 비교한 결과, 그 외 지역 71.0%, 5대광역시 및 세종 56.2%, 서울 42.2%, 인천⋅경기 15.9%로, 비수도권 지역이 오히려 무보증월세 가구의 주거비 과부담 상황이 더 심각한 특성을 보였다.

(2) 주거비 원천 및 주거비 자립

2017년 주거실태조사는 보증금 등 목돈의 주거비에 대한 원천만 조사하였기 때문에, 본 연구에서 무보증월세 가구로 구분한 가구 중 사글세가구와 연세가구만 주거비 원천이 조사되었다. 무보증월세 가구 중 주거비 원천이 확인 가능한 가구의 주거비 원천 유형을 보면, 현재 주택의 주거비를 마련하기 위하여 금융기관이나 비금융기관 대출금을 사용한 경우는 나타나지 않았으며, 서울과 인천⋅경기 거주 무보증월세 가구의 주거비 원천은 확인이 불가능하였다. 따라서, 5대광역시⋅세종과 그 외 지역 거주 무보증월세 가구 중 가족의 무상지원금 사용 여부를 비교한 결과, 5대광역시 및 세종 거주 가구가 가족의 무상지원금 사용 비율이 89.4%로 그 외 지역 거주 가구(72.3%)에 비하여 높은 경향을 보였다. 자기 자금만으로 주거비를 마련한 ‘주거비 자립’ 가구는 26.5%로 그 비율이 매우 낮았으며, 추가적인 분석에서 분석대상 무보증월세 가구 중 66.4%는 가족의 무상지원금만으로 주거비를 마련한 것으로 나타났다.

2017년 주거실태조사에서는 임차를 대상으로 최근 3년간의 주거불안정 문제 경험 실태를 조사하였다. 분석대상 가구 중 6.3%(162,008가구)가 최근 3년간 주거불안정과 관련한 문제를 한 가지 이상 경험하였다고 응답하였으며, 임차유형별로는 전세 가구 6.7%, 보증부월세 가구 6.6%, 무보증월세 가구 4.0 순으로 나타났으며, 지역별로는 서울 9.9%, 인천⋅경기 7.8%, 그 외 지역 3.0%, 5대광역시 및 세종 2.8% 순이었다. 임차유형과 거주지역에 따른 주거불안정 문제 경험 여부는 <표 13>에 요약된 바와 같다.

최근 3년간 경험한 주거불안정 관련 문제는 최대 3개까지 중복선택이 가능하였다. 최근 3년간 주거불안정 문제를 경험한 가구가 가장 빈번하게 경험한 문제는 ‘이사가 불가피한 상황에서 임대보증금 등 목돈 부족(60.2%)’, ‘정보 부족으로 주거지원프로그램 이용 못 함(20.0%)’, ‘세입자와 집주인 간 주택임대차나 주택수선 등에 대한 분쟁(19.9%)’이었다. 한 가지 특이한 것은, 매달 월차임이 없는 전세가구 중 1.3%가 3개월 이상 월임대료를 연체한 적이 있다고 응답하였다는 점인데, 이는 매달 주거관리비 등의 기타 주거비용을 월임대료로 해석한 것으로 본다.

임차유형에 따른 주거불안정 문제 경험 실태는 <표 14>에 요약된 바와 같다. 모든 임차유형에서 ‘이사가 불가피한 상황에서 임대보증금 등 목돈 부족’ 문제의 빈도가 가장 높았으며, 특히 보증부월세 가구 중 주거불안정 문제를 경험한 가구의 60.2%가 해당 문제를 경험한 것으로 나타났다. 차순위로 빈도가 높은 문제는 임차유형별로 상이하게 나타났는데, 전세 가구는 ‘세입자와 집주인 간 주택임대차나 주택수선 등에 대한 분쟁’, 보증부월세 가구는 ‘정보 부족으로 주거지원 프로그램 이용 못 함’, 무보증월세 가구는 ‘주택경매⋅재개발 등으로 인한 퇴거 위기’ 문제의 경험 빈도가 각각 다른 임차유형에 비하여 높은 특성을 보였다.

주거불안정 문제 유형을 거주지역별로 비교한 결과는 <표 15>와 같다. 모든 지역에서 ‘이사가 불가피한 상황에서 임대보증금 등 목돈 부족’ 문제 경험 비율이 압도적으로 높았으며, 특히 5대광역시 및 세종 지역에서는 해당 문제 경험 비율이 81.8%로 매우 높았다. 서울과 5대광역시⋅세종 지역에서는 ‘정보 부족으로 주거지원프로그램 이용 못 함’의 비율이 2위로 나타난 반면, 인천⋅경기와 그 외 지역에서는 ‘세입자와 집주인 간 주택임대차나 주택수선 등에 대한 분쟁’이 2위로 나타나는 차이를 보였다. 또한, 그 외 지역에서는 ‘주택경매⋅재개발 등으로 인한 퇴거 위기’ 문제 경험 비율이 21.7%로 매우 높게 나타난 특성을 보였다.